Quiero vender mi casa en el Perú (Guia Completa 2019)

Beneficios recorridos virtuales 360

Vender un inmueble es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona, pero la verdad es que el no contar con el conocimiento suficiente te hace correr con el riesgo de terminar vendiéndola por un precio muy bajo, caer en estafas, etc., y sabemos que es mucha la información que necesitas conocer y puede ser abrumador en un principio.

Si en este momento estas considerando vender un inmueble seguro te habrás hecho la pregunte de: a qué precio debería poner el inmueble, qué impuesto hay que pagar, cómo y dónde debo promocionarlo.

Siempre es recomendable trabajar de la mano de un profesional bien sea un agente inmobiliario independiente o una agencia inmobiliaria, ya que ellos estudian y se actualizan constantemente acerca de qué requisitos necesitas saber según ley y marketing para vender de manera más rápida tu propiedad.

Más de un 30% de viviendas no se pueden vender porque los papeles de la casa no están en regla. Una transacción de compra y venta no ocurre simplemente cuando otra persona te da su dinero y se muda a vivir en tu propiedad.

Una venta implica que la propiedad debe estar debidamente inscrita en registros públicos para que el nuevo dueño pueda demostrar legalmente que es el propietario.

Sin embargo, sea que hayas decido venderlo por tu cuenta o contratar a algún agente inmobiliario lo invitamos a usar nuestro <strong>método de marketing inmobiliario, con nuestros recursos página web, recorridos virtuales 360° y producción audiovisual.</strong>

Aquí le presentamos pasos que debe tener en consideración para vender un inmueble.

Tener la documentación lista

Lo primero es revisar la situación legal de la vivienda y si está actualizada toda la documentación. Para ello, hay que revisar y cotejar la titularidad en Registros Públicos. Lo siguiente es ir al municipio y revisar la información de la hoja resumen (HR), predio urbano (PU), el nombre de los propietarios y que la información de la dirección del inmueble (nomenclatura y numeración) que registra la partida sea la misma que figura en la comuna. De existir diferencias, hay que iniciar los trámites para subsanarlas. Lo importante es tener toda la documentación en regla o encaminada antes de iniciar la oferta del inmueble al mercado.

Si usted desea evitar en lo posible imprevistos en la venta de su inmueble, asegúrese que toda la documentación del inmueble esté en regla,

A continuación, enlistamos y explicamos con mayor detalle los documentos que debes tener preparado para iniciar la venta de tu inmueble.

  • Copia de la Hoja Resumen (HR) y de Predio Urbano (PU). Lo emite la Municipalidad Distrital correspondiente. Estos documentos son conocidos como Autoavalúo.
  • Copia de los Recibos de Pago de los Arbitrios hasta la fecha, documentos que son emitidos y pagados en la municipalidad correspondiente.
  • CRI o Certificado Registral Inmobiliario. Es emitido por los Registros Públicos (SUNARP).
  • Copia del Documento de Identidad (D.N.I., C.E. o Pasaporte) del propietario del inmueble.
  • En caso de que el propietario pertenezca a una sociedad conyugal, copia del Documento de Identidad del cónyuge y de la Partida de Matrimonio.
  • Si el propietario del inmueble es una Persona Jurídica deberá poseer copia de la Partida Registral de la Empresa y copia de la Vigencia de Poderes del representante legal autorizado a vender bienes inmuebles de la Empresa.

Opcionalmente, según el caso, será útil poseer los siguientes documentos:

  • Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. Nos permite conocer los usos que se le pueden dar a la propiedad.
  • Recibos de Luz y Agua, que nos sirve para demostrar la existencia de estos servicios
  • y de su estado de pago.
  • Copia de los planos de la edificación.

Después de pactado el precio con el comprador, se requieren los siguientes documentos para legalizar la transferencia en una Notaría.

  • Minuta de compraventa autorizada por abogado.
  • Original y copia del comprobante de pago del Impuesto Predial correspondiente al año completo en que se realiza la transferencia o Constancia de No Adeudo emitida por la municipalidad correspondiente.
  • Original y copia de los Recibos de Pago de los Arbitrios hasta la fecha.
  • Original y copia del recibo de pago del impuesto de Alcabala y su liquidación o constancia de inafectación, de ser el caso, emitido por el SAT o municipalidad correspondiente.
  • Constancia de pago a cuenta del Impuesto a la Renta. Sólo en el caso señalado en el Decreto Legislativo N° 945.

Valoración del inmueble

El precio de un inmueble no es estático, tiende a aumentar en el tiempo. Entre los factores que condicionan el precio de un inmueble podemos resaltar los siguientes:

  • Ubicación:

La localidad de la propiedad es uno de los factores determinantes para decidir el valor de venta. Así, regiones valoradas y de alto poder adquisitivo podrán agregar más valor al inmueble, pudiendo elevar el precio de venta o alquiler.

Además, un estudio sobre la vecindad es interesante para entender el costo-beneficio de su propiedad. Por ejemplo, si la propiedad está en una región difícil acceso al transporte público o es una localidad que tiene poca seguridad, esos aspectos negativos desvalorizan el inmueble y, consecuentemente, puede hacer que el precio del inmueble caiga.

Otra característica que debe ser observada en las cercanías es cuán cerca el inmueble está de centros comerciales, escuelas, colegios, hospitales y otros establecimientos que forman parte de la rutina de los residentes. Cuanto mejor localizada y más cercana a esos puntos, más valorada la propiedad.

Es importante estar atento, también, a la demanda de inmuebles en la región. Si es una región de gran interés por el público lo sitúa como justificación en el precio del inmueble.

  • Estado de conservación:

Después de evaluar la ubicación, ahora es el momento de dar atención a las características de la propiedad. Puede suceder de usted tener un gran inmenso en una región no muy valorada de la ciudad, como también tener un inmueble mediano en barrios super valorados. Por último, todo esto debe ser evaluado y equilibrado en la fijación del inmueble.

  • ¿Nuevo o usado?

Inmuebles nuevos, que nunca han sido ocupados, tienden a tener valores más altos. Pero, a pesar de la edad del inmueble, todo depende de las condiciones físicas y de conservación que presenta.

  • Extras

¿Todavía en la parte interior de la propiedad, hay algún equipo adicional? ¿Closets? ¿Aire acondicionado? ¿Terma? Cualquier ítem que pueda mejorar el confort y la practicidad del habitante también debe ser considerado.

  • Cochera

Otro ambiente que tiene importancia a la hora de la evaluación es la cochera. De esta forma, cuanto mayor sea el espacio, mayor número de coches que podrán ser abrigados. Esto puede favorecer en el valor final de su propiedad.

  • Condominios

Cuando el inmueble a ser vendido está en condominio, se necesitan evaluar las áreas comunes disponibles: áreas de ocio y ascensores, son los principales.

  • Antigüedad:

Una casa o departamento de más de 30 años podría depreciarse hasta en un 40% y generalmente ser vendido a precio de terreno. Si quiere obtener un mejor precio, se debería invertir en una remodelación casi total, si es que se cuenta con una buena estructura.

  • No se influencie por precios fuera de la media

Busque otros inmuebles similares y, si es posible, que se encuentren en la misma región. De ese modo, usted sabrá el valor medio de los inmuebles. Una sugerencia es utilizar Internet para investigar y verificar si el valor de su propiedad es competitivo con el precio del mercado.

Sin embargo, si influyen por precios altos o bajos que están fuera de la media podrá devaluar su inmueble. Busque identificar por qué motivos esa propiedad comparada tiene un valor determinado. Si no encuentra justificaciones aparentes, desconfíe del anuncio. Después de todo, muchas personas quieren sacar provecho para vender un inmueble con valores fuera de la realidad.

Con estos factores, usted puede garantizar el mejor precio para su propiedad cuando deciden venderlo.

Prepare su inmueble para la venta

Para vender tu casa más rápido y a un mejor precio es necesario hacer algunos arreglos.

Especialmente la cocina y los baños deben funcionar correctamente, se debe pintar si es posible, hacer una limpieza profunda y botar todo lo que no sirve. Los pisos deben estar limpios y brillantes.

Si desea encontrar un comprador en menos tiempo y que pague el precio adecuado, recomendamos optimizar el aspecto de su inmueble antes de ponerlo a la venta.

Los objetivos de esta preparación práctica y estética son:

  • Fotos más atractivas para sus anuncios: Sus anuncios en internet generarán mayor interés, más clics, más llamadas, más visitas y con ello, más posibilidades de vender.
  • Causar una buena primera impresión en cada visita: Fundamental en el negocio inmobiliario. Casi nadie compra un inmueble que no le haya gustado desde un primer momento.
  • Evitar “rebajas” de precio exageradas: La oferta de los compradores será más baja, si la presentación del inmueble está a un nivel inferior de su valor.

Desocupa tu casa

Es mucho más fácil vender una propiedad desocupada que con la familia viviendo en ella. Por ello recomendamos, en la medida de lo posible desocupar la casa o departamento para la venta. De no ser posible, recomendamos  (quitar fotos, adornos, mascotas)

Te daremos en adicional algunos tips que puedes utilizar si quieres despersonalizar…

  • Limpiar toda la casa a fondo: la sensación de limpieza y frescor es imprescindible si queremos producir una grata impresión en los compradores cuando entren en casa. Desecharemos todas las cosas antiguas o en mal estado y repondremos sólo lo que está en perfecto estado.
  • Eliminar todo lo que sea personal, todos los recuerdos que tengamos en la casa: fotos, ropa, libros, objetos personales… aprovecharemos la ocasión para hacer parte de la futura mudanza y almacenarlo en un lugar apropiado.
  • Crear una entrada acogedora: las primeras impresiones son muy importantes. No queremos que nadie arquee la ceja, ya que, invertir tiempo y, si es preciso, dinero en acondicionar la puerta principal. Lavar la puerta, incluso pintarla de nuevo, para que brille, son cosas a tener en cuenta.

Con estos tips, reforzaremos la posibilidad de que el futuro dueño pueda imaginarse la distribución de su nueva casa a su gusto; sin referencias ya preestablecidas que limiten su imaginación.

Firma de minuta de compra venta

Es el contrato de compraventa. Este documento detalla la ubicación del inmueble, datos del vendedor y comprador, forma de pago, entre otros. Debe tener la firma de un abogado. Lo puede redactar en la misma notaría siendo pagado por la parte compradora.

Adicionalmente, será útil tener los siguientes documentos:

  • Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios: Nos permite conocer los usos que se le pueden dar a la propiedad.
  • Recibos de Luz y agua.
  • CRI (Certificado Registral Inmobiliario): Documento emitido por SUNARP. Sacarlo solo a solicitud del banco o notario pues tiene un costo mayor y una vigencia corta. Demora aproximadamente 4 días en ser entregado.
  • Testimonio de compra-venta de cuando adquiriste el inmueble.
  • Si el propietario es una persona jurídica deberá presentar la copia de la partida registral de la empresa y copia de la vigencia de poderes del representante legal.

Cabe resaltar que el banco no financia propiedades que no estén saneadas, si no cuentas con los documentos en regla el espectro de compradores para el inmueble se limitará a compradores que cuenten con dinero en efectivo y buscando una alta rentabilidad.

Pago de impuestos

La venta de un inmueble está sujeta al pago de determinados impuestos, por parte del propietario o parte vendedora, los cuales explicamos a continuación:

  • Impuesto a la renta: Es el impuesto que grava la ganancia obtenida y le corresponde al vendedor. Para el cálculo del impuesto a la renta deberás aplicar el 5% a la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición de la propiedad.
  • El impuesto predial: Este impuesto grava el valor de los predios urbanos sobre la base de su autoevalúo y le corresponder al vendedor del inmueble. Al momento de la transacción debe estar pagado hasta el año de efectuada la venta y presentar al notario el comprobante de pago del impuesto predial.
  • Los arbitrios: Deben estar cancelados por el propietario hasta el mes de realizada la transacción.
  • Alcabala. Dentro de los 3 días de la fecha de la minuta, el vendedor debe descargar esta propiedad en la municipalidad que corresponda y el comprador la inscribirá a su nombre. En caso de que el inmueble sea nuevo, el comprador pagará el Impuesto General a las Ventas (IGV); si es una segunda venta, pagará el Impuesto de Alcabala en la municipalidad, que es equivalente al 3% del valor del autoavalúo.

Firma de escrituras

Lo posterior a la minuta es la escritura. Puede pasar algún tiempo entre la firma de la minuta y la firma de la escritura. No existe en Perú ningún otro documento con más fuerza legal que una escritura. El texto será igual a la minuta (sin embargo, yo siempre leo y verifico los aspectos esenciales). Debes ir a la notaría a firmar.

Una vez firmada por las partes y el notario, la escritura entrará al archivo notarial. El original permanece allí. La notaría expedirá dos documentos:

  • El parte notarial: este documento servirá para que Registros Públicos continúe con el proceso de titularización.
  • El testimonio: es el que se entrega al cliente o a los titulares del negocio.

Podría decirse que el testimonio es lo mismo que la escritura o incluso algunas personas hablan de una copia de la escritura. Prefiero decirle testimonio. A la escritura pública también se le llama “testimonio de escritura pública”, a veces se le nombra “testimonio de compraventa”.

El testimonio es solicitado en todos los casos en los que hagas algún negocio con el bien inmueble. Guárdalo bien. Anota en alguna parte segura en qué notaría se firmó y el número de la escritura. Si, por cualquier motivo, debes solicitar una copia, podrás pedirla en la Notaría.

¿Considera que vender una casa en Lima, Perú es sencillo?

1 Comentario
  1. GreggNal 17 Octubre, 2019 at 4:22 pm - Reply

    Интересно!

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